Recibes tres presupuestos para una casa de 120 metros cuadrados: 96.000, 138.000 y 165.000 euros. La tentación es quedarse con el primero. El problema es que probablemente no estés comparando lo mismo.
En construcción industrializada, la expresión "llave en mano" no tiene una definición legal. Cada empresa la usa a su manera, y ahí es donde nacen casi todas las decepciones.
Lo que sí suele estar incluido
En un presupuesto llave en mano estándar entra:
- Estructura completa (hormigón, madera, acero o mixta) con cálculo firmado.
- Cerramiento y aislamiento según el CTE aplicable a tu zona climática.
- Cubierta terminada, con impermeabilización y aislamiento.
- Carpintería exterior con vidrio y persianas o sistema de oscurecimiento.
- Tabiquería interior y carpintería de paso.
- Instalación eléctrica completa con boletín, mecanismos y luminarias básicas.
- Fontanería y saneamiento interiores hasta el punto de conexión.
- Sistema de climatización en el nivel contratado.
- Baños completos con sanitarios y grifería de serie.
- Cocina amueblada de serie, con o sin electrodomésticos.
- Pavimentos y pintura interiores.
- Montaje en parcela con grúa.
Lo que casi nunca está incluido
Esta es la lista que debes pedir por escrito antes de firmar nada:
- Terreno: variable según provincia y municipio.
- Estudio geotécnico: 800 - 1.800 €
- Proyecto técnico y dirección de obra: 4-7 % del presupuesto de ejecución material.
- Licencias e ICIO: 3-6 % del presupuesto de ejecución material.
- Cimentación: 90-180 €/m² de losa.
- Transporte y grúa: 1.500 - 8.000 €
- Acometidas de agua, luz y saneamiento: 3.000 - 15.000 €
- Fosa séptica o depuradora homologada: 3.000 - 9.000 €
- Vallado y urbanización de la parcela: 5.000 - 30.000 €
- Piscina: 15.000 - 35.000 €
- Mobiliario y electrodomésticos: 8.000 - 25.000 €
Sumadas, estas partidas suelen representar entre el 20 % y el 40 % del coste real del proyecto.
Las diez preguntas que debes hacer a cada empresa
- ¿El precio incluye proyecto técnico visado y dirección facultativa? Si no, son entre 8.000 y 14.000 euros más.
- ¿Hasta qué distancia está incluido el transporte? Muchas ofertas incluyen 100 km desde fábrica y facturan el resto aparte.
- ¿La grúa está incluida y quién comprueba el acceso? Una jornada de grúa de gran tonelaje cuesta entre 1.200 y 3.000 euros.
- ¿Qué espesor de aislamiento lleva y qué transmitancia tiene la carpintería? Sin números concretos, la palabra "aislamiento reforzado" no significa nada.
- ¿Qué calificación energética alcanza el modelo en mi zona climática? Debe responderse con letra, no con adjetivos.
- ¿Cuál es el plazo contractual y qué penalización hay por retraso? Si no hay penalización, no hay compromiso real.
- ¿Qué garantías ofrece? Por ley, tres años en habitabilidad y diez en estructura, más el seguro decenal cuando corresponda.
- ¿Los anticipos están avalados? La normativa exige aval o seguro sobre las cantidades entregadas a cuenta.
- ¿Qué pasa si el terreno resulta peor de lo previsto? Debe quedar claro quién asume el sobrecoste.
- ¿Puedo visitar una vivienda terminada y hablar con sus propietarios? La respuesta a esta pregunta dice más que las otras nueve.
Cómo comparar presupuestos de verdad
Construye una tabla con la misma lista de partidas para las tres ofertas y rellena con cada presupuesto, marcando explícitamente los huecos. Cuando termines, el ranking de precios habrá cambiado en la mayoría de los casos.
Un ejemplo real y frecuente:
- Empresa A: 96.000 € — sin proyecto, sin cimentación, sin transporte, aislamiento mínimo, cocina básica.
- Empresa B: 138.000 € — con proyecto, sin cimentación, transporte incluido hasta 200 km, aerotermia, cocina media.
- Empresa C: 165.000 € — todo lo anterior más cimentación, ventilación de doble flujo y calificación A.
Añadiendo a la primera lo que le falta, las tres acaban en una horquilla de 145.000 a 170.000 euros. La diferencia real es mucho menor de lo que parecía, y ahora sí puedes decidir por calidad y no por titular.
Señales de alarma
- Presupuestos de una sola página sin desglose de partidas.
- Precio por metro cuadrado muy por debajo del mercado sin explicación.
- Negativa a especificar marcas y modelos de instalaciones y carpinterías.
- Insistencia en firmar rápido con un descuento que caduca en 48 horas.
- Empresa sin obra terminada que puedas visitar.
- Contratos sin fecha de entrega comprometida ni penalización.
El consejo más útil
Pide siempre el listado de exclusiones firmado. Una empresa seria lo entrega sin problema, porque sabe que el cliente informado es el cliente que no genera conflictos después. Una empresa que se resiste a ponerlo por escrito te está diciendo algo importante.
Si quieres recibir varias propuestas comparables para tu proyecto, rellena el formulario y te pondremos en contacto con empresas verificadas de tu zona. También puedes revisar antes nuestra guía de precios y las fichas por provincia.