Todo el mundo compara precios de casas y muy poca gente pregunta por la cimentación. Es un error, porque suele ser la partida que más se desvía respecto a la previsión inicial y la que más depende de factores que no se ven a simple vista.
Por qué la cimentación no la hace el fabricante
En la inmensa mayoría de contratos, la cimentación queda fuera del precio llave en mano. La razón es lógica: el fabricante no puede saber cómo es tu terreno hasta que alguien lo estudia, y no va a asumir un riesgo indefinido.
Eso deja la obra en tu tejado, literalmente. Necesitas una empresa local de movimiento de tierras y hormigón que ejecute la cimentación siguiendo los planos que facilita el fabricante, con las cotas y los anclajes exactos.
El estudio geotécnico: 1.200 euros que ahorran 15.000
Antes de decidir nada, un laboratorio hace calicatas o sondeos en la parcela y determina la naturaleza del terreno, su capacidad portante y la profundidad del nivel freático.
Cuesta entre 800 y 1.800 euros y es obligatorio para el proyecto. Los casos en los que revela un problema serio son minoría, pero cuando aparece, aparece grande: arcillas expansivas, rellenos antrópicos, roca superficial que exige voladura o un nivel freático alto que obliga a impermeabilizaciones especiales.
Nunca aceptes un presupuesto de cimentación cerrado antes del geotécnico. Si te lo dan, es una estimación disfrazada.
Los cuatro sistemas más habituales
Losa de hormigón armado
Es la solución más extendida en vivienda industrializada. Una plataforma continua de hormigón de 25 a 40 cm de canto, armada y perfectamente nivelada, sobre la que apoya toda la vivienda.
- Precio: 90-180 €/m² de losa.
- Ventajas: reparte muy bien las cargas, sirve de suelo terminado del planta baja, admite suelo radiante integrado y funciona en terrenos de capacidad media o baja.
- Inconvenientes: requiere un terreno bien nivelado y consume bastante hormigón.
Ten en cuenta que la losa suele ser algo mayor que la huella de la casa, así que para una vivienda de 120 m² se ejecutan unos 130-135 m² de losa.
Zapatas corridas o aisladas con solera
Cimentación puntual o lineal bajo los muros y pilares, con una solera ligera entre ellas.
- Precio: 70-140 €/m².
- Ventajas: más económica en terrenos con buena capacidad portante, menos hormigón.
- Inconvenientes: exige mayor precisión en el replanteo y no siempre es compatible con todos los sistemas modulares.
Pilotes o micropilotes
Se recurre a ellos cuando el terreno firme está a cierta profundidad o cuando hay rellenos importantes.
- Precio: desde 180 €/m², con mucha variabilidad.
- Cuándo: parcelas en ladera pronunciada, terrenos blandos, zonas con nivel freático alto o rellenos.
Plots o zapatas de hormigón prefabricadas
Apoyos puntuales sobre los que se levanta una estructura de vigas, dejando una cámara ventilada bajo el forjado.
- Precio: 40-90 €/m².
- Ventajas: la más económica, muy rápida, excelente en zonas húmedas porque ventila la parte inferior de la vivienda y minimiza el movimiento de tierras.
- Inconvenientes: solo apta para viviendas ligeras (madera, acero ligero) y exige resolver bien el aislamiento del suelo.
Lo que encarece una cimentación
- La pendiente. Una parcela con más del 15 % de desnivel puede duplicar el coste por el movimiento de tierras y los muros de contención. En Bizkaia, Gipuzkoa o Tenerife es un factor casi estructural del presupuesto.
- La roca. Excavar granito o caliza requiere martillo hidráulico o voladura, con sobrecostes de miles de euros. Es frecuente en Galicia y en zonas de sierra.
- Las arcillas expansivas. Terrenos que cambian de volumen con la humedad. Obligan a soluciones específicas como losas más rígidas o pozos de cimentación.
- El nivel freático alto. Exige impermeabilización, drenajes y a veces bombeo durante la ejecución.
- El acceso. Si el camión hormigonera no llega, hay que bombear el hormigón, lo que añade entre 400 y 1.200 euros por jornada.
Errores frecuentes
- Contratar la cimentación por metros cuadrados de vivienda, no de losa. La losa siempre es mayor. Aclara la superficie exacta en el presupuesto.
- No dejar pasatubos previstos. Saneamiento, agua, electricidad y telecomunicaciones deben quedar embebidos antes de hormigonar. Perforar una losa terminada es caro y feo.
- Nivelación deficiente. Los módulos se fabrican con tolerancias milimétricas. Una losa con desviaciones de varios centímetros genera problemas de encaje que se ven en los acabados.
- Olvidar el drenaje perimetral. En terrenos con agua, un drenaje de unos pocos cientos de euros evita humedades permanentes.
- Ejecutar antes de tener licencia. Es obra ejecutada sin permiso, con las consecuencias de cualquier infracción urbanística.
Cuánto tarda
La cimentación es rápida comparada con el resto: entre 2 y 4 semanas desde el replanteo hasta que la losa está lista para recibir los módulos, contando el tiempo de curado del hormigón, que no conviene acortar.
Ese curado es innegociable: se necesitan al menos 7 días antes de cargar y lo ideal son 28 para alcanzar la resistencia de proyecto. Un montaje precipitado sobre hormigón fresco puede fisurar la losa.
Resumen práctico
Para una vivienda de 120 m² en parcela llana con terreno normal, presupuesta entre 12.000 y 20.000 euros de cimentación. Si la parcela tiene pendiente, roca o mal terreno, la horquilla puede irse a 25.000-40.000 euros.
Es una cifra que debes conocer antes de comprometerte con el fabricante, porque cambia por completo la ecuación de tu proyecto. Puedes ver cómo encaja en el presupuesto global en nuestra guía de precios.